В среду, 10 декабря, прошла интернет-конференция «Покупать нельзя бояться» с Президентом Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Эдуардом Тиктинским. Глава Холдинга ответил на вопросы посетителей сайта www.n911.ru, рассказав о своем видении развития рынка недвижимости.
Прогноз-2009: жилая недвижимость
По мнению Эдуарда Тиктинского, сегодня первичный рынок недвижимости определяет сразу несколько разнонаправленных тенденций. Несмотря на падение цен на энергоносители и металлопродукцию, которые являются основными доходами страны по экспорту, и, как следствие, сокращение объема налоговых поступлений в бюджет, в стране по-прежнему сохраняется угроза дальнейшего роста себестоимости строительства, поскольку государство в 2009 году продолжит дотировать тарифы естественных монополий. По прогнозам главы Холдинга, ситуация на рынке недвижимости восстановится не ранее 2010 г. «По нашей статистике в продаже осталось 274 000 кв. метров жилья в степени готовности «коробка строится или построена». Для обычного рынка такой запас - на 2 месяца. Нельзя также забывать, что государство выходит на рынок и по различным программам в ближайшее время купит около 200 000 кв. метров наиболее ликвидного жилья в Петербурге в высокой степени готовности. Так что когда люди решат продолжить активно покупать - предложения может просто не быть. Это тоже надо иметь в виду при принятии решений», - отметил Эдуард Тиктинский. Однако долгосрочный прогноз, по мнению Тиктинского, позитивный. «Петербург имеет колоссальную потребность в жилье: не расселенные коммуналки, большое количество домов хрущевских серий. Уровень обеспеченности квадратными метрами в нашем городе в 2 раза ниже, чем в Европе», - отметил он. По словам главы Холдинга RBI, жильё имеет вечный спрос, практически как продукты питания и лекарства.
Прогноз-2009: коммерческая недвижимость
По прогнозу Тиктинского, 2009 год – это вряд ли год коммерческой недвижимости. Абсолютный хит-2009 – жилье, поскольку «при падающей деловой активности новые офисные и торговые площади вряд ли будут востребованы». Существенно упадет спрос на коммерческие помещения, а также понизятся ставки аренды.
Государственная поддержка строительного комплекса: федеральный уровень
Президент Холдинга RBI считает, что сегодня надо продолжать реализацию программы поддержки строительства, начатую государством. Для того, чтобы помочь банковскому сектору, логично было бы доработать программу по выдаче субординированных кредитов банкам. «Сейчас требуется, чтобы собственник банка вложил в его капитал деньги в размере субординированного кредита. Как правило, таких денег у собственников банка нет. Надо взять опорные банки и дать им "плечо". Допустим, государство вносит в виде субординированного долгосрочного кредита 75-80%, собственник - 20-25%. Государство даёт кредит под 10%, но при этом обязывает банк выдавать под 15%», - пояснил Тиктинский. В таком случае власть должна очень строго контролировать, в какие отрасли вложены деньги (сельское хозяйство, промышленность, строительство и т.д.), и не допускать возможности утечки средств за рубеж. Тиктинский назвал несколько дополнительных мер по поддержке строительного комплекса, которые на его взгляд, были бы эффективны в текущих условиях. Во-первых, это дотация процентных ставок по ипотеке всему населению путем выдачи государством более дешевых целевых кредитов банкам. Во-вторых, продолжение заявленных программ Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также выкуп у застройщиков жилья для ветеранов и прочих категорий льготников, но «по полной, а не строительной себестоимости плюс 5 %».
Государственная поддержка строительного комплекса: региональный уровень
Меры по выкупу городом квартир глава Холдинга RBI считает эффективными, однако, на его взгляд, требующими доработки. Прежде всего, вызывает вопрос цена, объявленная городом. Продавать жилье по 43 тыс. руб. за кв. метр – это «путь к банкротству компании». «Да, себестоимость строительства снизилась на 7 %, цены на строительные материалы – на 10 %, но при этом зарплата не упала, эксплуатация машиномеханизмов тоже», - подчеркнул Тиктинский. Такие незначительные ценовые колебания не отражаются на стоимости квадратного метра, и предполагать, что стройка сегодня стала стоить дешевле – заблуждение. Не нужно забывать и о том, что город покупает квартиры в высокой степени готовности, большинство из которых уже построены и продаются по прежним ценам. По словам Эдуарда Тиктинского, строители будут готовы продавать квартиры городу, но «по полной себестоимости строительства плюс 5 %».
Строительные компании, думающие о завтрашнем дне, не могут считать самоцелью простой оборот средств. Слухи о том, что прибыль застройщиков составляет до 300 % от стоимости строительства – заблуждение. «Маржа застройщиков по массовому жилью на «некризисном» рынке составляет 10-15 %, сейчас это превратилось в 0-5 %», - разъяснил Тиктинский. Не исключая возможности слияний и поглощений компаний, Тиктинский заметил, что особенно сложно придется тем из них, кто имеют большую долговую нагрузку, погасить которую необходимо в 2009 г. По его словам, после преодоления последствий кризиса строительных компаний в Петербурге останется меньше, чем сейчас.
С полным текстом интернет-конференции вы можете ознакомиться, нажав на ССЫЛКУ.
