На прошлой неделе прошла интернет-конференция «Право на квартиру» с директором по правовым вопросам Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Станиславом Михайловым. Руководитель Правового управления Холдинга RBI ответил на вопросы посетителей сайта www.n911.ru, рассказав о юридических аспектах покупки жилья в условиях кризиса. Самыми обсуждаемыми темами он-лайн общения стали: как защитить себя от возможных рисков при покупке строящегося жилья и каковы особенности покупки квартир по Федеральному закону №214-ФЗ.
Как защитить себя от возможных рисков при покупке жилья?
Как показала Интернет-конференция, вкладывая средства в строящийся дом, более всего покупатели опасаются не получить квартиру в срок. По мнению директора по правовым вопросам Холдинга RBI Станислава Михайлова, чтобы застраховать себя от переноса срока сдачи дома, необходимо точно указать срок (и завершения строительства, и передачи квартиры) в договоре. «Также было бы неплохо включить в договор пункт, предусматривающий уплату застройщиком штрафных санкций за нарушение принятых на себя обязательств по сдаче дома в срок», - добавляет С.Михайлов.
Новые рыночные реалии уже ввели в лексикон покупателей и такие слова, как возможное банкротство или технический дефолт застройщика. Требование сегодняшнего рынка - понимать, как защитить себя в такой ситуации. «К сожалению, если вы столкнетесь с банкротством компании, Вам необходимо будет отстаивать свои интересы при проведении процедуры банкротства, - отвечает С.Михайлов. – Вместе с тем этот вопрос – лишний повод напомнить, что прежде, чем заключать договор о покупке квартиры, всесторонне изучите деятельность застройщика. При заключении договора не лишним будет запросить у застройщика информацию о его финансовом положении, в том числе о размере кредитной задолженности и сроках ее погашения».
Нынешних покупателей, ставших сегодня намного более бдительными, интересует и то, какие документы могут свидетельствовать, что деятельность компании ведется в соответствии с законодательными нормами. «Основными документами, позволяющими убедиться в соблюдении застройщиком всех правовых норм при строительстве дома, являются разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы об объекте и его параметрах. Для ознакомления еще советую запрашивать учредительную документацию застройщика, а также бумаги, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих ваши документы», - ответил глава Правового департамента Холдинга RBI.
В ходе интернет-конференции было задано много вопросов, связанных с нарушением застройщиком тех или иных обязательств, прописанных в договоре (двойные продажи; изменение стоимость квартиры уже после заключения договора; заморозка строительства, но требование застройщиком выплачивать деньги за квартиру и др.) «Безусловно, надо изучать каждый случай индивидуально и смотреть отдельно каждый договор, но если застройщик поступает не в соответствии с условиями договора, то покупатель, обратившись за защитой своих прав в судебные органы, имеет все шансы выиграть суд. Однако, еще раз повторюсь – чтобы получить квартиру вовремя и избежать судебных разбирательств, внимательно выбирайте застройщика, обращая пристальное внимание на опыт, срок работы и деловую репутацию застройщика. Правильный выбор застройщика поможет свести Ваши риски к минимуму», - подчеркнул глава Правового управления Холдинга RBI.
Посетители Интернет-конференции отмечали нежелание многих застройщиков вносить изменения в текст договора. Комментируя это, Станислав Михайлов отметил практику, сложившуюся в компаниях Холдинга: «В ходе переговоров с клиентами мы всегда готовы рассматривать предложения о внесении изменений в проект договора, в отличие от других компаний, в которых договор с покупателями предлагается к подписанию только на условиях договора присоединения (без возможности внесения изменений/дополнений в договор). Немаловажно и то, что при наличии у покупателя необходимости получить разъяснения по условиям договора наш клиент всегда может попасть на консультацию с юристом компании».
Федеральный закон №214-ФЗ: что интересует покупателя?
Заключение договоров по Федеральному закону №214-ФЗ - стало второй наиболее обсуждаемой темой интернет-конференции. Не секрет, что новый закон максимально защищает права дольщиков и знать его детали стремятся те, кто планирует покупку квартиры в ближайшем будущем. Как отметил С.Михайлов, в случае банкротства застройщика Федеральный закон №214-ФЗ ставит участников долевого строительства в более выгодное положение по сравнению другими кредиторами застройщика, поскольку по этому закону у дольщиков имеются залоговые права и на земельный участок, и на недостроенный дом. Также Федеральный закон №214-ФЗ сводит к минимуму риски покупателей неполучения квартиры в срок. «Если компания нарушила срок передачи квартиры, установленный договором об участии в долевом строительстве, то на нее будут наложены санкции, установленные Федеральным законом №214-ФЗ, в виде выплаты неустоек и взыскания убытков», - поясняет Станислав.
Отвечая на вопрос, кто сегодня, кроме застройщика, может осуществлять продажи по ФЗ-214, г-н Михайлов подчеркнул, что в соответствии с законом осуществлять продажи от имени застройщика имеет право либо агент на основании агентского договора, либо поверенный на основании договора поручения и доверенности, и в этом нет никакого нарушения законодательства. В целом, по мнению директора по правовым вопросам Холдинга RBI, Федеральный закон № 214-ФЗ обязаны соблюдать сегодня все застройщики, работающие на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а компании, которые не желают выполнять нормативно-правовых требований, ставят себя под угрозу приостановки своей деятельности.
